家族信託した不動産の売却は可能？売却条件と注意点を解説|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産を家族信託している場合、将来的にその不動産を売却できるのかどうかは、多くの方が気になる点でしょう。
親が高齢になり、将来的な資産管理や相続について考える中で、家族信託は有効な手段の一つとして検討されます。
しかし、信託した不動産が、いざ売却したいとなった時にスムーズに手続きを進められるのか不安な方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、家族信託した不動産の売却について解説します。

家族信託した不動産の売却は可能？

家族信託した不動産は、信託契約書に不動産の「処分」や「売買」に関する権限が明記されており、かつその内容が不動産登記にも反映されている場合に限り、売却することが可能です。
家族信託は、財産管理の方法を契約で自由に定められる制度ですので、売却という行為を受託者に委ねる旨が契約書に記載されていれば、受託者が親族などに代わって売却手続きを進めることができます。

売却できる条件と進め方

家族信託した不動産を売却するための主な条件は、信託契約書に不動産の処分権限が明記されていることです。
さらに、その権限が不動産登記にも反映されていることが確認できる必要があります。

売却を進める際は、まず買主を見つけることから始まります。
一般的には、不動産仲介会社に依頼して販売活動を行うのが効率的です。
買主が見つかったら、受託者が売主として買主と売買契約を締結します。
その後、決済と物件の引き渡し、そして所有権移転登記の手続きを進めます。
最終的に、売却代金は財産管理を行うための信託口口座へ入金されます。

もし不動産に抵当権が設定されている場合は、売却手続きを進める前に、まず担保となっているローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却できない場合の対処法

信託契約書に不動産の売買に関する記載がない、あるいは処分権限が明確でない場合は、原則として受託者が単独で不動産を売却することはできません。
このような場合の対処法としては、まず信託契約書の内容を変更し、「売買による不動産の処分」に関する権限を追加し、その旨を登記する方法が考えられます。

あるいは、委託者と受託者間で信託契約を合意解除し、信託を終了させてから、委託者自身が所有者として不動産を売却するという方法もあります。

ただし、これらの手続きは、契約内容の変更や合意解除ができることが前提となります。
もし、委託者が認知症などにより判断能力を失っている場合、本人の意思確認が困難となり、契約の変更や合意解除ができず、結果として信託が終了するまで不動産の売却ができなくなる可能性があります。
そのため、信託契約の作成段階で、将来的な不動産売却の可能性についても考慮し、専門家と十分に相談しておくことが重要です。

家族信託した不動産を売却する際の注意点

認知症でも売却できる仕組み

家族信託の大きなメリットの一つは、委託者（財産を預ける人）が認知症などにより判断能力が低下した場合でも、あらかじめ指定された受託者（財産を管理・処分する人）が、契約内容に基づいて不動産の売却や管理を継続できる点です。

通常、判断能力が低下すると本人が不動産を売却する契約行為ができなくなりますが、家族信託では、その権限が受託者に移譲されているため、本人の意思能力に関わらず、不動産の処分が可能になります。
これにより、例えば、本人の医療費や介護費のために不動産を売却する必要が生じた場合でも、迅速に対応できるという安心感があります。

税金と抵当権の確認

家族信託した不動産を売却する際には、税金と抵当権について事前に確認しておくことが不可欠です。

税金に関しては、売却によって利益（譲渡益）が生じた場合、受益者に譲渡所得税が課税される可能性があります。
この譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
また、信託不動産から得られる賃料収入などには、所得税・住民税が課税されることもあります。
一方、受託者には、信託登記の際に登録免許税がかかったり、不動産を所有していることによる固定資産税が課税されたりしますが、これらは信託財産から支払われることが一般的です。

抵当権については、不動産にローンが残っている場合、売却前にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
ローンの債務者が委託者本人である場合、将来的に認知症などで判断能力が低下すると、本人が手続きを進めることが難しくなり、売却自体ができなくなるリスクがあります。
そのため、信託設定前に、誰がローンの債務者であるかを確認しておくことが重要です。

まとめ

家族信託した不動産は、信託契約で売却権限が定められていれば売却が可能です。

売却できない場合でも、契約内容の変更や信託の終了といった対処法が考えられますが、委託者の判断能力低下時には手続きが難しくなるため、契約時の設計が重要となります。

売却を進める際には、受託者が買主との契約締結や登記手続きなどを行います。

また、税金（特に譲渡所得税）や、抵当権が付いている場合のローン完済・抹消手続きについても、事前にしっかり確認しておく必要があります。

不動産を家族信託する際は、将来の売却の可能性や、認知症になった場合の対応、税金・抵当権など、様々な点を考慮し、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが、後々のトラブルを防ぐ鍵となります。

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