不動産売却、その前に

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不動産売却の基礎知識

「家を売りたい」「不動産売却を検討している」「相続や資産運用などを相談したい」。こうしたお悩みをお持ちの方は、広島市の不動産会社「いちろ」にご相談ください。それぞれにお客様に合わせ、最適なご提案を差し上げます。こちらのページでは、不動産売却を行うにあたって必要となる費用や法令、主な流れといった基礎知識をご紹介します。

不動産売却時に必要になる主な諸費用・税金

不動産売却を行った際には、いくつかの諸費用や税金がかかります。以下で、主なものをご紹介します。

売買契約締結時
印紙税

不動産売買契約を締結する際には、契約書に収入印紙を貼り付ける必要があります。この際にかかるのが印紙税(印紙代)です。金額は契約金額(売却代金)によって異なります。

契約金額 印紙税額
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

※2020年3月まで

不動産仲介手数料 仲介売却を依頼した不動産会社に対して、売買成立時に支払う成功報酬です。
登記時
抵当権抹消費用 住宅ローンの残債がある場合は、金融機関によって不動産に抵当権が設定されています。売却時には、この抵当権を抹消しなくてはなりません。手続きには登録免許税がかかるほか、司法書士に依頼する場合はその報酬が必要です。
表示登記費用 未登記の建物がある場合は、登記申請を土地家屋調査士へ委任する必要があります。この際には表示登記費用がかかります。
地積更正・境界確定の登記費用 土地の地積の誤りを訂正したり、土地の分筆が必要だったりする場合の登記費用です。
売却後
譲渡所得税 不動産売却によって利益を得た場合には、その額に応じて譲渡所得税がかかります。
所得税・住民税・復興特別所得税 譲渡所得税が発生した場合、住民税などに影響します。

瑕疵担保責任について

瑕疵とは、「売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていること」と定義されています。かみ砕いて説明をすると「売買される住居として当たり前に備わっている品質や性能が欠けている状態」のことです。たとえば、床下の腐食や雨漏りは瑕疵と捉えられます。

ただし、中古物件である限り、必ずしも瑕疵がない状態である必要はありません。雨漏りがあったとしても、それを相互が了承の上で売買が行われていれば問題がないのです。瑕疵担保責任とは、こうした“既知の瑕疵”ではなく、あくまで“隠れた瑕疵”のみを対象とした保証です。一般的な注意を払い確認をしたものの、購入前には発見できなかったようなものが“隠れた瑕疵”として扱われます。

瑕疵担保責任と現行の民法について

瑕疵担保責任と現行の民法について

瑕疵担保責任が適用となるのは、瑕疵発見後、1年間とされています。この期間内であれば、買主様は売主様に対して損害賠償請求が可能です。もしくは、契約目的が達成できないとして契約解除を請求できます。ただし、あくまでもこれは原則。実際には、売主様と買主様とが協議を行い、ルールを変更すること(任意規定)も可能です。

現行の瑕疵担保責任は、売主様に対する責任が重たいと考えられます。そのため、原則を変更した上で売買契約を締結するのが一般的です。とくに個人間取引の場合は、瑕疵担保責任の期間を引き渡し後3カ月後に限ったり、すべてを免責としたりするケースが多い傾向にあります。ただし、これらの免責は「判明している瑕疵をあらかじめ買主様にすべて告知すること」が条件です。

民法(債権法)改正による不動産取引の変更点4つ

2020年4月に施行される民法改正では、瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されます。具体的なポイントを以下でご紹介します。

改正項目 改正で影響を受ける場面例 改正前 改正後
名称 不動産契約書における条項の用語変更など。 瑕疵担保責任 解約不適合責任
買主様が知っていた瑕疵 隣地への越境などを買主様が知っていて不動産を購入した場合など。 売主様の責任にはならない 売主様の責任となる可能性がある
瑕疵発見時の修補請求・代金減額請求 雨漏りなどが発覚した場合に、買主様が売主様へ修理や代金減額を請求する場合など。 損害賠償・契約解除のみ可能であり、原則不可 請求が可能
責任期間の延長 売主様が瑕疵を知りながら売却をした場合や、重大な過失によって瑕疵に気づけなかった場合など。 瑕疵発見から1年延長 瑕疵発見から5年延長
手付に関する契約書の契約条項 不動産売買契約書の「手付」に関する条項を記載する際。 「当事者の一方が履行に着手するまでは手付解除可能」と記載 「相手方が履行に着手するまでは手付解除可能」と記載

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却までの主な流れ

不動産売却までの主な流れ

不動産売却を成功させるためには、計画性が重要です。以下で不動産売却(主に仲介売却)の大まかな流れをご紹介します。

STEP01お問い合わせ

不動産売却をご検討中のお客様は、はじめに当社までご相談ください。お話をお伺いした上で、査定方法やご訪問の日程などを調整いたします。お客様のご都合に合わせて調整いたしますので、遠慮なくご希望をお伝えください。

STEP02査定

訪問査定の場合は、お問い合わせ時に設定した日時に当社スタッフが直接お伺いし、物件の調査を行います。事前に必要となる書類などをお伝えしますので、お手数ですが取りまとめにご協力ください。

なお、物件の所在地や面積、築年数などからおおよその査定額を算出する机上査定にも対応可能です。しかし、精度の高い査定額を把握されたいのであれば、訪問査定がおすすめです。

STEP03媒介契約

当社からの査定額や売却プランにご納得いただけましたら、各売却方法に応じたご契約をお願いします。仲介売却の場合は、媒介契約の締結となります。この契約にもいくつかの種類があり、それぞれに特徴が異なります。お客様からのご希望を踏まえ、最適なご提案を差し上げますので、どうぞお気軽にご相談ください。

STEP04販売・広告活動

仲介売却の場合は、契約締結の後に売出価格を決定します。その後、販売活動・広告活動を行い、購入希望者様を広く募ります。なお、この際には内見対応など、売主様にご協力いただく場面もございますので、あらかじめご了承ください。また、購入希望者様からお申し込みを受けた後は、当社が売主様に代わって売却額や引き渡し日の交渉なども行います。

STEP05売買契約~お引き渡し

売主様と買主様との間で合意が取れましたら、売買契約の締結に進みます。この際には、物件価格の10〜20%の手付金を買主様からお支払いいただくのが一般的です。

その後、契約内容に従って不動産のお引き渡しを行います。スムーズなお引き渡しのために、抵当権抹消や所有者移転などの手続きを事前に進めておく必要があります。引き渡し時には売却代金の残金を受領します。

売却を成功するためのポイントその2、不動産の選び方&査定を知ろう!

売却を成功するためのポイントその2、不動産の選び方&査定を知ろう!

不動産売却は基礎知識だけでなく、成功のために知っておきたいポイントがあります。とくに、不動産会社の選び方や瑕疵担保責任の知識、査定ポイントについては大まかにでも構いませんので必ず把握しておきましょう。

当社は、お客様の不動産売却を成功に導くために徹底したサポートを行っております。不動産売却をご検討中の方や、そのほかのお悩みをお抱えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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