ローン残債があっても不動産売却はできる？完済できない場合の対処法とは|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

 

 

 

 

 

 

 

 

家を売却したいけれど、住宅ローンの残債が残っている。
そんな状況で「売却できるのだろうか」「どうすればよいのだろうか」と不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
人生の転機やライフスタイルの変化に伴い、不動産を手放す必要が出てくることは珍しくありません。
ローンが残っているからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
ここでは、ローン残債がある場合の不動産売却について、その可能性と具体的な方法をご案内します。

ローン残債があっても不動産売却は可能か

売却金でローン完済と抵当権抹消を目指す

住宅ローンを利用して購入した不動産には、通常、金融機関によって抵当権が設定されています。
この抵当権は、ローンを完済することで抹消することができます。
不動産を売却する際、多くの場合、売却代金から諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙税など）を差し引いた残額で、住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消することを目指します。
売却活動中にローン残債が残っていても、引き渡しまでにローンを完済できれば、抵当権を抹消してスムーズに売却を進めることが可能です。
ただし、売却価格から手数料などを差し引いた金額が、必ずしもローン残債を全額カバーできるとは限りません。

残債が売却金を超える場合の対処法

不動産の売却価格がローン残債よりも少ない場合、不足する金額をどのように補うかが課題となります。
この場合、一般的には自己資金で不足分を補填する方法が考えられます。
また、不足額が大きい場合や自己資金が用意できない際には、新たな資金調達が必要になることもあります。
そのような状況では、住み替えローンや任意売却など、状況に応じた選択肢を検討することになります。
次の項目で詳しく見ていきましょう。

ローン残債がある不動産売却の選択肢

住み替えローンで残債を新居ローンに組み込む

住み替えを検討されている方にとって、現在の住まいのローン残債がネックとなることがあります。
「住み替えローン」は、現在の住まいを売却してもローン残債を完済できない場合に、その残債を新しい住まいの購入資金と合わせて、新たな住宅ローンに一本化できる商品です。
これにより、残債がある状態でも新しい住まいへ移り住むことが可能になります。
ただし、住み替えローンは、新しい住居の購入契約が前提となるため、スケジュール調整が重要です。
また、借入額が増えるため、審査が厳しくなったり、月々の返済額が高額になったりする可能性もあります。

任意売却という選択肢を検討する

住宅ローンの返済が困難になり、滞納が続いている場合や、自己資金での不足分補填が難しい場合など、通常の売却が難しい状況が考えられます。
このような場合に検討されるのが「任意売却」です。
任意売却は、債権者（金融機関など）の合意を得て、住宅ローンを完済していなくても不動産を売却する方法です。
売却代金は、まず債権者に配分され、残った債務については、後日分割返済などの方法で対応することになります。
任意売却は、法的な手続き（競売など）に進む前に問題を解決できる可能性がある方法です。
一般市場で買主を探して売却するため、競売より市場価格に近い条件で売却できる場合があります。
なお、住宅ローンの滞納が続いている場合には、延滞等の事実が信用情報に影響する可能性があるため、早めの相談が重要です。
そのため、慎重な検討が求められる最終手段の一つと言えます。

まとめ

ローン残債があっても、不動産売却は諦める必要はありません。
売却金でローンを完済し、抵当権を抹消できるのが理想ですが、残債が売却金を上回る場合でも、自己資金での補填や「住み替えローン」の活用といった方法があります。
住宅ローンの返済が困難な状況では、「任意売却」という選択肢もあります。競売を回避しながら売却を進められる可能性があるため、状況に応じて慎重に検討することが大切です。
ご自身の状況に合わせて、最適な売却方法を選ぶことが大切です。
専門家への相談も有効な手段となるでしょう。

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