住宅ローン残ったまま賃貸は可能か？金融機関への相談方法と注意点|広島市の不動産売却・無料査定なら株式会社いちろへ

 

 

 

 

 

 

 

 

急な転勤や家族の介護など、やむを得ない事情で自宅を長期間離れる必要が生じた際、自宅を賃貸に出して収入を得たいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、住宅ローンが残っている自宅をそのまま賃貸に出すことは、原則として認められていないことをご存知でしょうか。
住宅ローンの契約は、住むための家を取得する目的で組まれることが一般的だからです。
今回は、住宅ローンが残ったままの自宅を賃貸に出ことの可否、そしてもし可能であれば、どのような方法や注意点があるのかを詳しく解説します。

住宅ローン残ったまま賃貸は可能か

原則賃貸は認められない

住宅ローンは、購入者がその住宅に居住することを前提とした金融商品です。
したがって、住宅ローンが残っている物件を、金融機関へ無断で賃貸に出すことは契約違反となります。
もし無断で賃貸に出していることが金融機関に発覚した場合、契約違反を理由に住宅ローンの残額を一括で返済するよう求められるなどの厳しい措置が取られる可能性があります。
このようなリスクを避けるためにも、安易な判断は禁物です。

やむを得ない事情で相談できる

しかし、転勤や海外赴任、家族の介護、病気や怪我など、当初は想定できなかった「やむを得ない事情」により、自宅に居住できなくなるケースも考えられます。
このような状況であれば、金融機関に相談することで、例外的に自宅を賃貸に出すことを認めてもらえる可能性が出てきます。
ただし、金融機関によって判断基準は異なり、すべてのケースで認められるわけではありません。
まずはご自身の状況を正直に伝え、相談することが重要です。

住宅ローン残ったまま賃貸に出す方法と注意点

金融機関へ相談し承認を得る

住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すためには、まず金融機関への相談が不可欠です。
住宅ローンの契約書（金銭消費賃借契約書）には、物件の賃貸や譲渡に関する条項が記載されている場合がありますので、内容をよく確認しましょう。
「あらかじめ銀行の承諾を得るものとする」といった記載があれば、交渉の糸口となります。
相談する際は、なぜ自宅に住めなくなったのか、その具体的な理由と、いつ頃まで賃貸に出したいのかといった詳細を明確に伝え、理解を求めましょう。

ローン借り換えと控除の扱い

金融機関から賃貸への転用が承認された場合でも、多くの場合、住宅ローンから賃貸住宅向けのローンへの借り換えが必要になります。
この借り換えにより、金利が上昇したり、住宅ローン控除が適用されなくなったりする可能性があります。
住宅ローン控除は自己居住が前提のため、賃貸に出した時点で適用対象外となるのが一般的です。
また、住宅金融支援機構の融資では、やむを得ない事情による一時的な不在について個別に相談できる場合がありますが、制度の適用条件や対応は融資の種類によって異なるため、事前に確認が必要です。
特に、無断で賃貸に出すことは契約違反となる可能性があるため、必ず金融機関へ相談しましょう。

賃貸管理と契約リスク

自宅を賃貸に出すことになれば、借主の募集、契約締結、日々の管理業務（建物メンテナンス、クレーム対応など）が発生します。
これらの業務は専門知識や時間が必要となるため、不動産管理会社への委託が一般的です。
管理委託には費用がかかります。
また、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、普通借家契約の場合、オーナー自身が自宅に戻りたくても、借主の都合で明け渡しが難しくなる「正当な事由」の問題が生じる可能性があります。
将来的に自宅に戻る予定がある場合は、定期借家契約を選択するなど、契約内容にも注意が必要です。
火災保険の切り替えや、家賃収入に対する税務申告も必要となります。

まとめ

住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは、原則として認められていません。
しかし、転勤や介護といった「やむを得ない事情」がある場合には、金融機関への相談によって例外的に認められる可能性があります。
相談できたとしても、多くの場合、賃貸住宅ローンへの借り換えが必要となり、金利の上昇や住宅ローン控除の適用外となるなどのデメリットが生じます。
また、借主募集や物件管理の手間、費用、そして契約形態によっては将来自宅に戻れないリスクも伴います。
こうした点を踏まえ、ご自身の状況や将来設計に合わせて、慎重に判断することが重要です。
場合によっては、自宅の売却も有効な選択肢となります。
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